Zašto je provjera opterećenja ključna?
Provjera opterećenja na nekretnini prije kupovine predstavlja jedan od najvažnijih koraka u procesu sticanja vlasništva. Opterećenja (tereti) na nekretnini mogu značajno umanjiti njenu vrijednost, ograničiti mogućnost korištenja, pa čak i dovesti kupca u situaciju da izgubi nekretninu. U praksi bh. sudova, brojna su slučajevi u kojima su kupci pretrpjeli značajne finansijske gubitke jer nisu pravovremeno provjerili stanje opterećenja na nekretnini koju su kupili.
Pravni okvir koji reguliše evidenciju opterećenja na nekretninama u BiH čine Zakon o zemljišnim knjigama FBiH, Zakon o stvarnim pravima FBiH, te podzakonski akti koji uređuju vođenje zemljišne knjige. Zemljišna knjiga je javna knjiga u koju se upisuju stvarna prava na nekretninama i činjenice od značaja za pravni promet, a vođena je na načelu publiciteta — svako ima pravo uvida u zemljišnu knjigu.
Načelo povjerenja u zemljišnu knjigu štiti savjesnog sticaoca koji se pouzdao u podatke upisane u zemljišnu knjigu. Međutim, ova zaštita funkcioniše samo ako kupac zaista izvrši provjeru — neznanje za tereti koje su upisane u zemljišnu knjigu ne pruža zaštitu.
Vrste opterećenja na nekretnini
Na nekretnini mogu postojati raznovrsna opterećenja koja se upisuju u teretovnicu (C list) zemljišne knjige:
- Hipoteka (založno pravo) — pravo vjerovnika da se namiri iz vrijednosti nekretnine u slučaju neispunjenja duga. Hipoteka je najčešće opterećenje i predstavlja najveći rizik za kupca
- Služnost — pravo korištenja tuđe nekretnine na određeni način (služnost prolaza, provoda, stanovanja)
- Pravo građenja — pravo trećeg lica da na zemljištu ima vlastitu zgradu
- Pravo plodouživanja — pravo trećeg lica da koristi nekretninu i ubira plodove
- Zabrana otuđenja i opterećenja — ograničenje prava vlasnika da proda ili optereti nekretninu, može biti upisano na osnovu ugovora ili sudske odluke
- Predbilježba — privremeni upis koji čuva mjesto za konačnu uknjižbu, npr. predbilježba prava vlasništva u korist kupca
- Zabilježba spora — upis koji upozorava da se oko nekretnine vodi sudski spor
- Zabilježba izvršenja — upis koji ukazuje da je pokrenuto izvršenje na nekretnini
- Pravo prečeg kupca — ugovorno pravo trećeg lica na prednost pri kupovini
- Zakup upisan u ZK — dugoročni zakup može biti upisan kao teret
Kako provjeriti opterećenja — praktični vodič
Provjera opterećenja vrši se pribavljanjem izvadka (izvatka) iz zemljišne knjige. Postupak je sljedeći:
1. Utvrđivanje nadležnog suda. Zemljišnu knjigu vodi zemljišnoknjižni ured pri općinskom sudu na čijem se području nekretnina nalazi.
2. Pribavljanje ZK izvadka. Zahtjev za izdavanje ZK izvadka podnosi se zemljišnoknjižnom uredu. Izvadak se može zatražiti lično na šalteru ili, u nekim općinama, elektronskim putem. Za izdavanje izvadka potrebno je platiti taksu.
3. Čitanje ZK izvadka. ZK izvadak ima tri lista:
- A list (popisni list) — sadrži podatke o nekretnini (katastarska oznaka, površina, vrsta zemljišta, adresa)
- B list (vlastovnica) — sadrži podatke o vlasniku nekretnine i ograničenjima raspolaganja
- C list (teretovnica) — sadrži podatke o svim opterećenjima (hipoteke, služnosti, zabrane, predbilježbe)
4. Provjera u katastru. Pored ZK izvadka, preporučljivo je pribaviti i posjedovni list iz katastra i uporediti podatke. U BiH postoji čest problem neslaganja podataka između katastra i zemljišne knjige.
Važno: ZK izvadak prikazuje stanje na dan izdavanja. Između dana izdavanja izvadka i dana zaključivanja ugovora, može doći do novih upisa. Stoga preporučujemo pribavljanje svježeg izvadka neposredno prije potpisivanja ugovora.
Najčešća opterećenja i njihov uticaj na kupovinu
Hipoteka. Ako je na nekretnini upisana hipoteka, kupac mora biti svjestan da hipoteka ostaje na nekretnini i nakon promjene vlasnika. To znači da ako dužnik ne otplati kredit, banka može tražiti prinudnu prodaju nekretnine, čak i ako je novi vlasnik kupio nekretninu u dobroj vjeri. Rješenje: zahtijevati od prodavca brisanje hipoteke prije zaključenja ugovora, ili dio kupoprodajne cijene uplatiti direktno banci na ime otplate kredita.
Zabrana otuđenja. Ako je na nekretnini upisana zabrana otuđenja, prodavac ne može pravno valjano prenijeti vlasništvo. Zabrana može biti upisana na osnovu ugovora (npr. kao uvjet banke pri odobravanju kredita), sudske odluke (npr. u okviru izvršnog postupka) ili zakona.
Zabilježba spora. Ako je upisan spor, kupac mora računati sa mogućnošću da ishod spora može uticati na vlasništvo nad nekretninom. Preporučljivo je odgoditi kupovinu do okončanja spora.
Služnost. Služnost ograničava korištenje nekretnine, ali najčešće ne sprječava kupovinu. Kupac treba biti svjestan opsega služnosti i njenog uticaja na vrijednost i korištenje nekretnine.
Dodatne provjere pored zemljišne knjige
Pored provjere ZK izvadka, preporučljive su i sljedeće dodatne provjere:
- Provjera u katastru — uporedite podatke iz katastra sa podacima iz ZK. Neslaganja su česta i mogu ukazivati na probleme
- Provjera urbanističkog plana — utvrdite namjenu zemljišta prema urbanističkom planu (stambena, poslovna, poljoprivredna) i eventualna ograničenja
- Provjera građevinskih dozvola — utvrdite da li je objekat legalno izgrađen i da li ima upotrebnu dozvolu
- Provjera poreznih obaveza — provjerite da li prodavac ima neplaćene poreze na imovinu koji mogu postati teret na nekretnini
- Provjera komunalnih dugovanja — dugovanja za komunalne usluge (voda, struja, grijanje) mogu predstavljati problem
- Fizički pregled nekretnine — pregled sa stručnim licem (inženjerom) može otkriti skrivene nedostatke
Praktični savjeti za kupce
- Nikada ne kupujte nekretninu bez prethodne provjere ZK izvadka — ovo je apsolutno pravilo bez izuzetka
- Angažujte advokata za kompletnu provjeru pravnog stanja nekretnine (due diligence)
- Zahtijevajte svježi ZK izvadak (ne stariji od 7 dana) neposredno prije potpisivanja ugovora
- Ako na nekretnini postoje tereti, zahtijevajte brisanje prije zaključenja ugovora ili osigurajte da će biti izbrisani iz dijela kupoprodajne cijene
- Koristite depozitni račun kod notara za sigurno plaćanje
- Ne oslanjajte se samo na izjave prodavca o stanju nekretnine — provjerite sve sami
Savjet advokata: Provjera opterećenja na nekretnini je minimalna investicija koja može spriječiti ogromne probleme. Pribavljanje ZK izvadka košta svega nekoliko maraka, a informacije koje dobijete su neprocjenjive. Ako niste sigurni kako protumačiti ZK izvadak, obratite se advokatu — to je daleko jeftinije od spora koji može nastati zbog previda.