Stvarno pravo predstavlja jednu od najznačajnijih pravnih oblasti jer se odnosi na najvrednije oblike imovine - nekretnine. Kupovina, prodaja, nasljeđivanje ili darovanje nekretnina zahtijeva temeljno poznavanje zakonskih propisa i zemljišnoknjižnih postupaka kako bi vaša prava bila pravilno zaštićena. Advokatska kancelarija Elvedina Saburović u Tuzli pruža sveobuhvatnu pravnu pomoć iz oblasti stvarnog prava, od izrade ugovora o prometu nekretnina do zastupanja u složenim zemljišnoknjižnim i parničnim postupcima pred sudovima u Federaciji BiH.
Stvarno pravo u Bosni i Hercegovini regulisano je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Zakon o stvarnim pravima FBiH, Službene novine FBiH, br. 66/13, 100/13 i 19/15), Zakonom o zemljišnim knjigama, te Zakonom o prostornom uređenju i građenju. Ovi propisi uređuju osnivanje, prijenos i prestanak prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama, zemljišnoknjižni postupak, te pravila o etažnoj svojini. Naša kancelarija posjeduje dugogodišnje iskustvo u primjeni stvarnopravnih propisa i zemljišnoknjižne prakse.
Promet nekretnina obuhvata sve pravne poslove koji za cilj imaju prijenos prava vlasništva na nekretninama: kupoprodaju, zamjenu, darovanje, doživotno izdržavanje. Ovi ugovori moraju biti zaključeni u propisanoj formi - kao javnobilježnički zapisnik ili kao privatna isprava ovjerena od strane suda (solemnizacija). Samo ugovor sačinjen u ovoj formi može biti pravni osnov za upis promjene vlasništva u zemljišnu knjigu. Kao vaš advokat za nekretnine u Tuzli, pomažemo vam u svim fazama prometa nekretnina.
Naše usluge obuhvataju: provjeru pravnog statusa nekretnine u zemljišnoj knjizi (due diligence), provjerи vlasničkog statusa prodavca, identifikaciju tereta i ograničenja, izradu predugovora, sačinjavanje ugovora o kupoprodaji, zastupanje pred sudom ili javnim bilježnikom prilikom solemnizacije ugovora, zastupanje u postupku uknjižbe, te praćenje postupka do konačnog upisa vlasništva. Posebnu pažnju posvećujemo zaštiti kupca od skrivenih mana i pravnih rizika.
Zemljišnoknjižni postupak je vanparnični sudski postupak u kojem se vrši upis (uknjižba) prava vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama. Zemljišne knjige vode općinski sudovi i predstavljaju javnu evidenciju nekretnina i prava na njima. Upis u zemljišnu knjigu ima konstitutivno dejstvo - pravo vlasništva stječe se tek upisom u zemljišnu knjigu, bez obzira na postojanje valjanog pravnog osnova. Zbog toga je pravilan i blagovremen upis od presudnog značaja za sigurnost pravnog prometa nekretnina.
Prijedlog za uknjižbu podnosi sticalac prava ili bilo koje drugo zainteresovano lice, a uz prijedlog se prilaže pravni osnov (ugovor, rješenje o nasljeđivanju, pravosnažna sudska presuda). Zemljišnoknjižni sud ocjenjuje da li su ispunjeni materijalnopravni i formalnopravni uslovi za uknjižbu. Naša kancelarija zastupa klijente u svim vrstama zemljišnoknjižnih postupaka: uknjižba, zaknjižba, zabilježba, brisanje tereta, ispravljanje zemljišnoknjižnih podataka, te žalbe na rješenja zemljišnoknjižnih sudova.
Uknjižba je konačni upis prava vlasništva ili drugih stvarnih prava u zemljišnu knjigu koji se vrši na osnovu pravomoćnog i potpunog pravnog osnova. Da bi uknjižba bila dozvoljena, potrebno je da je ispunjeno nekoliko uslova: postojanje valjanog pravnog osnova, ispunjavanje forme ugovora (solemnizacija), upis prethodnika u zemljišnu knjigu, te nepostojanje zapreka za uknjižbu. Uknjižba djeluje od trenutka podnošenja prijedloga, što znači da sva prava stečena od tog trenutka imaju prednost u odnosu na kasnije sticaoce.
Postupak uknjižbe traje obično od 30 do 90 dana, zavisno od opterećenosti suda i složenosti predmeta. Važno je da prijedlog za uknjižbu bude pravno i formalno ispravan kako ne bi došlo do odbacivanja ili odbijanja prijedloga, što može uzrokovati gubitak prioriteta. Naša kancelarija osigurava da svi dokumenti budu pravilno pripremljeni i da postupak teče bez zastoja, te da vaša prava budu upisana u zakonskom roku.
Etažna svojina je poseban oblik svojine koji se odnosi na posebne dijelove zgrade (stanove, poslovne prostore, garaže) zajedno sa suvlasničkim udjelom na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu na kojem je zgrada podignuta. Zajednički dijelovi obuhvataju: stubište, lift, hodnik, fasadu, krov, nosive zidove, instalacije, dvorište i druge prostore koji služe svim etažnim vlasnicima. Svaki etažni vlasnik ima pravo korištenja zajedničkih dijelova razmjerno svom dijelu, te je dužan učestvovati u troškovima održavanja.
Da bi se etažna svojina mogla upisati u zemljišnu knjigu, potrebno je da je proveden postupak etažiranja, tj. uspostavljen etažni elaborat koji sadrži tehničke podatke o zgradi i dijelovima koji su u režimu etažne svojine. Naša kancelarija pruža pravnu pomoć u postupcima osnivanja etažne svojine, upisa etažne svojine u zemljišnu knjigu, osnivanja zajednice etažnih vlasnika, rješavanja sporova između etažnih vlasnika, te zastupanja u skupštini i pred sudovima. Takođe pomažemo u izmjeni etažnih elaborata kada dođe do promjena u građevini.
Građevinska dozvola je upravni akt kojim se odobrava izvođenje građevinskih radova u skladu sa prostorno-planskom dokumentacijom i građevinskim propisima. Građevinska dozvola potrebna je za izgradnju novih objekata, rekonstrukciju, sanaciju, dogradnju i nadogradnju postojećih objekata. Postupak izdavanja građevinske dozvole vodi se pred nadležnim organom lokalne uprave i zahtijeva prilaganje brojnih dokumenata: dokaz o pravu na zemljištu, lokacijski uslovi, glavni projekat, saglasnosti, te druge potvrde zavisno od vrste građevine.
Naša kancelarija pruža pravnu pomoć u postupcima pribavljanja građevinskih dozvola, legalizacije bespravno izgrađenih objekata, postupcima rušenja nelegalno podignutih građevina, te zastupanja u upravnim i sudskim postupcima u vezi s građevinskim dozvolama. Takođe pomažemo investitorima u provođenju svih procedura od pribavljanja lokacijskih uslova do upisa građevine u zemljišnu knjigu nakon završetka izgradnje i pribavljanja upotrebne dozvole.
Sporovi o granicama između susjednih nekretnina jedan su od najčešćih stvarnopravnih sporova. Granice se utvrđuju na osnovu zemljišnoknjižnih podataka, katastarskog plana, posjedovnih listova, geodetskih snimaka, te na osnovu dugogodišnjeg mirnog posjeda. Ukoliko postoji neslaganje između susjednih vlasnika oko tačnog položaja granice, spor se može riješiti sporazumno zaključivanjem ugovora o razgraničenju ili sudskim putem podnošenjem tužbe za utvrđenje granice.
U sudskom postupku utvrđivanja granica, sud angažuje vještaka geodetske struke koji vrši uviđaj na terenu, analizira zemljišnoknjižne i katastarske podatke, saslušava stranke i svjedoke, te predlaže liniju granice. Vještak posebno uzima u obzir prirodne i umjetne granice (potoci, putevi, ograde), kao i dugogodišnji miran posjed. Naša kancelarija ima bogato iskustvo u zastupanju klijenata u graničnim sporovima i nastoji prvo postići sporazumno rješenje, što je brže i jeftinije od sudskog postupka.
Stvarno pravo često je usko povezano s drugim pravnim oblastima. Promet nekretnina može uključivati pitanja iz porodičnog prava (bračna stečevina), nasljedno pravo je relevantno kod nasljeđivanja nekretnina, a medijacija nudi alternativno rješavanje susjedskih sporova.
Odgovori na najčešća pitanja koja nam klijenti postavljaju u vezi s nekretninama, zemljišnim knjigama i uknjižbom.